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最近京开高速东某新房让西红门的关注度起来了，很多人私信问我这地二手房市场行不行，能保值么？所以今天咱们就做一期西红门的二手房评测。

我现在所在的位置是欣旺北大街，路西靠近地铁大兴线和荟聚这一片区域，主要是以回迁房，经适房，公房为主，2000年左右的房子多一些，但大部分都没电梯。流通好一点的瑞海家园1,2,3,5区，04年左右的小区，一类经适房商品房都有，60平左右1居不到300万，90多平的2居350万起；兴海家园星苑，月苑和日苑，分别是04,06,08年的回迁房社区，60平1居230万起，75平2居350万起；

离地铁远点的，宏大南园，06年的小区，带电梯，400w左右能拿下90平纯南2居，宏大北园同样带电梯，但位置在往北偏一些，所有比南院更便宜些，360-370万就能上车2居；宏盛家园2000年左右的商品房，1居到复式什么都有，240万左右的上车价，同类小区还有兴都苑，院落更大一些；便宜点的96-98年的公房社区宏福园，400万可以拿下90平3居了；

好一点的，月桂庄园，5层小洋房，三居主导，客厅落地窗带个大阳台；同档次小区还有九龙山庄，九龙家园也是以改善户型为主，也都是2000年左右的房子；

新一点的，荟聚北边的世嘉博苑，09年的商品房，400-500万2居，2居户型格局有点一言难尽。

欣旺北大街往东，除了上文提到的九龙家园，宏福园，宏大北园，大部分是鸿坤10年建成的小区了，有商品房，有回迁房，也有一类经适房，为了方便记忆，我只告诉你商品房院落是哪些，鸿坤理想城礼域府，鸿坤理想城曦望山，派郡18号院，20号院，和大满贯，还有一个区域内的品质天花板，鸿坤林语墅，3000w左右的叠拼和联排，以上也是该区域内居住舒适度和保值属性较好的二手房小区，而像鸿坤4-8期这些保障房或回迁房，其实价格跟地铁边上那些小区差不多，优势就是电梯和房龄新，基本都是10-14年的房子，鸿坤系尴尬的是离现有地铁还是规划中的地铁都不挨着，接下来简单聊聊鸿坤的次新商品房小区。

大满贯，鸿坤系商品房的上车盘，60多平的开间为主，250-260万就能上车，300万左右房子很多，年轻人居住为主，到商场很近，缺点3梯十几户的密度，院落小，低层有底商打扰。

派郡18号院和20号院，这两个院优势是价格房子新，价格便宜，18号北院有77平的1改2户型，350万左右的价格，两居的话南北两个院都不到500万的价格，缺点院落小，还过于紧凑，虽然楼不多，但低层采光还是会受到影响，另外虽然东侧有办公楼美术馆档高速，但毕竟只有100多米的距离，还是会有影响，所以看到派郡有不少房子挂了很久都没出掉。

鸿坤理想城礼域府，也是鸿坤系体量最大，流通最好的一个院落，尤其是2居选择多，百米楼间距，园林环境做到位了，还没进楼，有种高端社区的既视感，但楼道又比较平庸，而且小户型多，不过人车分流，园林做到这份上已经相当可以了。

小区缺点居住密度大，房子品质一般。

鸿坤理想城曦望山，mini版的礼域府，但很多人觉得这个院人少，清净一些，而且物业管理相对礼域府更负责，我觉得希望山除了房龄新（2014年），户型产品要好于礼域府，在这边还是比较适合自住的一个社区。400万可以看看60平纯南1居，500能拿下80平纯南2居，

1.西红门并不算是二手房热门板块，但这的市场成交有3个特点。

第一,地铁边300万左右的房子是有人买账的，毕竟地处五环内贷款能多贷点，而且这些房子周边的交通商业都很成熟了；

第二，房龄新，户型好的商品房是有人买账的，而且优质房源保值能力还是可以的；

第三，那为什么这的很多小区，单价低，涨幅有限，我个人理解，这里面有小区的问题，比如自身没电梯，房龄老，有的离地铁远，也有一些客观因素，比如北部有墓地高压线，在往北毗邻的新发地城市界面一般，北边那条小路，晚上很多人都不爱走，路灯都没有，而且最北部多少有种城乡结合部的感觉。

2.提到西红门，绕不开要提到某新房，大开发商，6万出头，小户型主导，五环内，地铁规划，你们说的这些优点我都认同，但我又想泼冷水了，首先新房地处的板块，被环路，高速，地铁割裂开了，将来能不能形成高速西的生活氛围和人气还得在看，另外规划了地铁是好事，但至少得照着7-8年起步去落实了，你是否能够等得起。最后想说的就是刚才提到的二手房保值分化的问题，参考礼域府2居从5万-7万不等的价格，橡树湾东西，南北朝向的房源将来进入二手房市场大概率也是要有分化的，所以你要明白到底是因为什么原因选择东西向房源，自住预算有限，还是抄底买便宜的心态，前者我认为在板块内确实是一个不错的自住选项，但后者我觉得未必真占到便宜了。

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