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青龙山新城，在我看来，是一个神奇的板块。

经历了市场的高低起伏、利好与不利因素的相互冲击，在每次都有唱空声音传出：这里怕是要卖不动了的时候，现实总会予以回击。

即使有着殡仪馆、墓地这种不可抗力的不利因素；即使新房价格几年不涨、二手房也卖不上价。

但青龙山新城，依然在坚挺，依然在持续去化。

所以说，这里到底是有什么魔力？

「“打不死”的青龙山，多年去化依然坚挺」

从2017年开始，我就在持续关注青龙山新城。夸张点说，我也算是一路见证了这个板块的发展。

由最初的“一二级联动”概念加持，青龙山新城也是火了一把。再加上一开始就引进了琅小分校，所以板块最先开发的融侨悦城、东城金茂悦很快就售罄了。

接下来，就是大量的卖地，板块内新盘也是越来越多。高峰时青龙山9盘集结，就在我以为强势收割下刚需要被薅完，去化就要乏力时，现实给了我一耳光。

2019年的青龙山不仅一跃成为网红板块，多盘“日光”、盘盘热销，甚至还迎来了两波涨价：低价区域的24490元/㎡补涨至25600元/㎡；随后25600元/㎡的限价也被捅破至26278元/㎡。

不仅如此，即使连涨两级，青龙山依然好卖的很，丝毫没有受到涨价影响。

时间来到2020年，楼市行情已然不及前两年。再叠加开发商承诺2019年就要搬迁的江宁殡仪馆始终未能搬走的不利因素，这时候我以为青龙山总归是要凉了，然而现实又给了我一耳光。

虽然不及2019年的火热，去化周期也有所拉长，但青龙山卖的并不差，小户型更是供不应求。

如果说那是前两年的负面冲击还不够，那2021年以来的楼市行情+不可抗力因素的双重打击就可谓是“致命”了。

2021年江宁殡仪馆搬迁事件彻底发酵，在网上引起了很大的舆论争议，这对于板块市场自然是非常大的负面影响；同时，2021年下半年开始，房地产市场进入艰难时刻，连核心区域都不好卖了。

这个时候，我又双叒叕以为青龙山凉凉必然是板上钉钉了。

然而又然而，现实再一次给了我一耳光。

前两天，我再次来到久违的青龙山新城踩盘，又再次刷新了我对这个板块的认知。

青龙山前期的9个老盘：融侨观澜、金地新力云靖花园、东城金茂悦Ⅱ期、招商名筑已全部售罄；深业青麓上居、朗诗玲珑郡、中南上悦花苑、江宁金茂悦、上东逸境均在最后的清盘阶段。

深业青麓上居：

进入清盘阶段的项目，售楼处也都只剩几个置业顾问在留守。

可以看到，整个青龙山可售新房在经过几年的去化后其实已经并不多了，目前也就只有两个盘：在售的雅居乐雅郡兰庭、待售的玖峰兰庭还有比较充足的选择。

如果说，以上9个盘都是入市时间比较久的老盘了，可能不是非常具有代表性。那么新开不久的雅居乐雅郡兰庭还是很能说明问题的。

雅郡兰庭共开过三次盘，去年9月首开，后又在11月加推了两次。首开的427套房源，已基本售罄。

工作日的时间，售楼处到访也还不错。

这一次的实地调研，又让我误判了青龙山的真实行情。这也是为什么我愿称之为“神奇”的板块的原因——

每一次你以为它不行了，但它总能支棱起来。

对比南京这么多“昙花一现”、热的快凉的也快的非核心板块，青龙山新城可以用“打不死的小强”来形容了，经历了一次次的市场起伏、负面因素冲击，

青龙山依然在坚挺，依然在持续去化。

「新房几年不涨，二手房价出现负倒挂」

如文章开头所问：这里到底有什么魔力，能如此坚挺？

其实也没啥，无非就是价格较低，刚需能买得起。曾经就有置业顾问直言不讳：有钱的买上秦淮，没钱的买青龙山。

再加上青龙山先后引进了琅小分校、南师附中江宁分校的小学和初中，就分别解决了刚需的住房和教育两大难题，具有很高的性价比。

如果说价格较低是青龙山受刚需青睐的优势，那不得不说，这也是其多年来的痛点。

青龙山新城，可以说是全南京最“憋屈”的板块之一。

青龙山距离江宁主城很近，与东山也就是一点几公里的距离，配套基本是可以共享的。去江宁万达、百家湖都很方便。自驾去河西、雨花等上班，也很快捷。

而就是这一点几公里外的东山项目，万科都荟启境价格3.4万、海玥华府价格3.3万，几乎有着近1万/㎡的价差。

再做个更心酸的对比，同为江宁刚需热门板块的正方新城，如今经过几次土拍后全装修价格都卖到了2.65万。从不如青龙山，到强势反超，更加突出了前者的无奈。

谁也想不到，2019年的两连涨，居然成为了青龙山2年多来的最后一次涨价。而这期间，南京几乎大部分板块都成功上涨，唯独缺席了青龙山。

原本新盘雅居乐雅郡兰庭2020年上半年就要入市，并且放风会突破26278元/㎡的价格。然而挣扎了1年多，最后去年9月首开还是保持这个价格。

26278元/㎡的均价，也是一稳就是2年多。

板块目前唯一的纯新盘玖峰兰庭，倒是放风要卖到27400元/㎡，只是不知能否成功。

青龙山新城目前已经可售的次新二手房东城金茂悦、融侨悦城。前者链家均价27316元/㎡：

近年来成交只有3套，单价最高的近2.7万、最低的近2.3万。

融侨悦城链家均价25188元/㎡，比去年6月份时的26432元/㎡还跌了1244元/㎡。

近年来的成交也只有3套，最高2.56万/㎡，最低2.26万/㎡。

从当下青龙山的二手房售卖情况可以看到，板块一二手房价格不要说倒挂，甚至是存在着负倒挂的。

去年6月江宁区民政局相关文件正式下发，确定了江宁殡仪馆将于今年5月底关闭。一时间青龙山业主也是沸腾了，据了解东城金茂悦的业主要抱团涨价。

有业主提议直接先挂3.2万，先把价格稳在3字头。甚至有业主表示先挂3.3-3.4万/㎡，还可以有还价的空间。

「部分楼栋开窗见坟，不可抗力因素何时消除」

众所周知，青龙山新房价格几年不涨、二手房不仅卖不上价也卖不动的最大原因，就是江宁殡仪馆的搬迁难。

如果说殡仪馆在板块的边缘位置，影响不大倒也好说。关键就在于这个由万安陵园、江宁殡仪馆、鲤鱼山公墓组成的殡葬一体很大程度上占据了青龙山的核心区域。

上面提到的9个老盘、2个新盘基本都在殡仪馆的周围。其中中南上悦花苑、朗诗玲珑郡、上东逸境部分楼栋更是正对着，说开窗见坟毫不过分。

当然，也有人不在意这个，毕竟风水这种东西可信可不信。

但是，殡仪馆的位置是青龙山规划的70万方商业体位置所在。殡仪馆一天不搬，这个对于板块来说可能是唯一的大型商业体就无法推进，板块界面也就无法翻新。

同时这也很大程度上影响了青龙山的整体发展。近年来，青龙山都未曾有土地出让，相信与江宁殡仪馆无法搬迁不无联系。

而没有土地出让的收入，政府就没有足够的资金去大展宏图。可以看到，青龙山还有大片的空地。

对于江宁殡仪馆，其实也不是政府不想搬，只是选址真的很难推进。

早在2019年，就有消息称要搬去铜山林场，却遭到了当地居民的强烈抵制，只好作罢。

最接近的一次无疑就是去年6月官方发文，明确江宁殡仪馆将于今年5月底正式关闭。

又在前段时间，传出江宁殡仪馆要选址谷里，一时也是闹的沸沸扬扬。据说连板桥的业主，都去抵制了。只能再次作罢。

所以说，虽然确定了将于5月底正式关闭。但何时能搬走，仍然遥遥无期。

这也就意味着，青龙山想要再上一个台阶，也是难上加难。

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