前言：

端午节期间，闲来无事，就去昌平新城散步。 主要是想看看首凯这家维权大公司的新项目有哪些亮点。

不去你不知道，但去了你会震惊！ 今天我们就来说说昌平首次开业的新项目——梧桐山雨。

这才是真正的昌平

1、进入昌平

（现场实拍）

看看这大标语。 昌平南、东小口、北七家等地均隶属朝海。 不入南邵，不算入昌平。 这是人们自己的定义。

（地理位置图）

（现场实拍）

过了六环路，西边是昌平老区，东边是昌平新区。 老昌平以前叫昌平县，现在叫昌平区，现在六环以外的地区已经成为朝阳海淀的附属地区。

2.昌平新城边缘

（现场实拍）

去昌平新城要穿过一条很窄的双向两车道的路，就是上图中的路，然后到六环路再上高速公路； 否则只能经过昌平老城区走京藏高速，但那里红绿灯很多。 非常拥挤。

（昌平新城规划图）

（昌平新城规划图）

（现场实拍）

结合昌平新城规划图和项目所在地周边实景照片可以看出，项目环境北面紧靠山体，西边是昌平核心区。 这里的发展靠画饼，财政靠土拍。

3.风口下、高压旁边

（现场实拍）

（红色区域为项目地块）

梧桐山峪位于山前西北方向，北京地区风向为西北向东南吹。 就在出风口处。 大风从出风口吹进来，直接袭击项目，使得这里的冬天非常刮风。

我们再看一下该项目的透明公式：

（现场实拍）

透明的配方是不利因素，也是大家买房时需要特别注意的。 红色区域是项目所属的土地，项目右上角标注了一条蓝色的线，就是高压线的位置，这么近……

（现场实拍）

（现场实拍）

仔细一看，小区周边有高压调压站（公示4号）、110kV变电站（公示5号）、加油站（公示6号）、垃圾转运站（公示7号）、公交车等。车站（公告3、8），可能会造成噪音、灯光、环境污染和交通拥堵（大家都知道这些代表什么……）。

（现场实拍）

好小子！ 出租车站、生活垃圾分类收集点、燃气调压站、化粪池、设备单元……

先看项目

1、利润高得离谱

梧桐山雨的底价是25000，造价在33000到34000左右。 案件现场销售人员表示，开盘价在4.6万至4.7万左右。 我去吧，1.4÷4.7=30%，30%的利润分配给整个北京。 也是头，你疯了吗？

如果全北京的项目利润能保持在15-20%就很好了。 作为国企，首开这样做了还是国企吗？ 如果房主不炒作，那你这个开发商就不能暴利了！

昌平南北青云记和奥森春晓的利润都不超过3%，这块地块的高利润说明了几个问题：

①. 这个区域的底价太高了。 指导价5.4万，可以在通州买一辆KOYO朝花；

②. 这块土地很便宜，那么它的最低价格在哪里呢？

③. 首开自称是一家国有企业。 做这么高利润的生意是不合适的。 它不是一家私营企业。 在住房不炒作的环境下，房地产应该大力发展，而不是从老百姓那里赚取那么多好处。

2、雷区太多

（现场实拍）

（现场实拍）

（现场实拍）

首先看沙盘。 沙盘上的一切都与真实场景有些不同。

①楼间距比例错误；

②红线位置不够准确，与实际不符；

③沙盘中看不到建筑物之间的实际距离。 建筑物之间的实际距离很小，而沙盘中展示的建筑物之间的距离却很大。 我们认为这在一定程度上误导了购房者。

（现场实拍）

（现场实拍）

其次，在该项目的公告文件中看不到任何内容。 这也叫公告文件吗？ 我们认为这种公告不合格，那么昌平JW难道就无视吗？

3、看样板房

目前，该项目仅建成84㎡、95㎡、127㎡三间样板间。

A、缺点：

（现场实拍）

① 飘窗比较整齐，但窗户感觉不大。 一是宽度有限，二是窗户左右两侧都有实心墙，但上下不接触地面，所以窗墙比不高；

（现场实拍）

②客房内所有洗衣机座椅深度不足。 亲自观看时只有不到60厘米。 普通洗衣机放入内部后会凸出；

（现场实拍）

（现场实拍）

③门和内门比较低，与市场上新需求的房子相比也是最差的；

（现场实拍）

（现场实拍）

④样板间南侧空调主机尚未建成。 事实上，突出设计的空调主机会影响南侧功能空间的采光效果；

⑤除127㎡户型外，另外两家餐厅均较为局促，实际家具尺寸不宜为标准；

（现场实拍）

⑥为了让127㎡的公寓看起来更大，整个悬挂式背景墙的实用性大大降低，这是一个糟糕的设计。

B、优点：

（现场实拍）

①厨房和卫生间的大小看起来还不错；

②北侧部分卧室窗块为落地窗。 我不知道是不是这样；

③客厅有吊顶，但不知道是不是发货标准；

④ 地板铺设800×800的大瓷砖，不知道是不是发货标准；

（现场实拍）

⑤卫生间淋浴区有玻璃隔断，不知道是不是发货标准。

你能买吗？

1. 价格

项目底价2.5万，卖4万的话利润率可以达到近7千。 第一开场真是“黑”。

在这里买得起的首付还不如在马池口国誉燕园、昌平南建发、北七家晨悦国际、顺义人和兄弟、鼎泗路周边买地段更好的二手房，价格近一半。城市。 仁和星宇的开盘价不到4万元（容积率1.6），梧桐山宇的售价还高于它，完全不合理。

而且轨道交通是最重要的4万元到6万元的项目。 遗憾的是，它不属于地铁板块。 距离地铁站1-1.5公里，属于泛地铁板块（超过1.5公里不属于地铁板块）。

亦庄旁边的丰和嘉汇售价5.8万元，结账的人还不少。 梧桐山寓应该定位所有一居室、两居室、三居室且不超过100平方米的小户型。 而且开盘价略高于4万元。 适合（41,000-42,000）。

2、户型

我们认为买小公寓不应该买大公寓。 127平米的大户型非常堵，而且这个项目不是改善型而是混合型住宅项目。 短期内很难兑现。 由于不是地铁房，因此建筑面积不宜超过100平方米。 房子，除了当地婚房或者婚前房的客户，不要来跟别人下手。

这个项目的位置甚至不如安置房，而且以后该地区还有很多土地，所以价格会降低，买了就给补偿。

昌平新城还处于画饼阶段，尚未成熟。 比乡镇级配套设施还是低的，你自己看看吧。

3、首开将“保障房”改为“商品房”？

梧桐山峪突破国家下限，建成层高2.9米。 我们认为这是按照保障性住房的设计标准建造的，但却被贴上了商品房的标签。

而且，首开奥森ONE的维权依然火热。 身为保障房行业一员的首凯，用保障房的思维，做出了梧桐山语言。 最终效果如何，让我们拭目以待。

（图片来自网络）

（第一奥森ONE维权）

终于：

该房产在购买后立即得到补偿。 凡是买了单价超过4.2的房子，都会被占便宜。 靠各种小伎俩“欺骗”昌平百姓，靠旁观者走“红线”，都是背离市场、背离人民、背离良心的行为。 国有企业这样做更是不合理。 买家请擦亮眼睛转发给您在昌平的朋友！

对于昌平新城来说，应该学习一下国誉燕园13000层楼面价28000起的做法，为自己挽回一些口碑和未来。

一旦开盘均价超过4.3万，极有可能进入横盘阶段，买卖双方虎视眈眈，没有其他开发商会触碰土地拍卖。 最终，他成为了北京房地产市场环境永远恶化的罪人！ 大家都骂！

选房买房看北京嗨屋，最新的房产第一手资讯，最全面的区域板块分析，等待您的到来。