大家好，关于福州二环公墓价格多少很多朋友都还不太明白，今天小编就来为大家分享关于为何二手都降价亏本的知识，希望对各位有所帮助！

今年随着老牌房企融侨也陷入了暴雷风波，正好来聊聊房企近年操盘的两个项目，在如今的二手市场都出现了一定的贬值，这两个项目就是融侨悦江南、融侨悦公馆，下面聊聊。

项目位于郭厝里，规划13栋高层，3栋小高层，5栋洋房，合计1816套，纯商定位。

从2017年底开始上市，分批开盘，到2020年才全部备案，目前接近清盘。

2017年11月，1#、2#、3#、6#、8#、9#，开盘均价：2.7-2.8万元/㎡

2018年6月，7#、13#、15#，按揭均价28000元/㎡

2018年12月，高层10#，洋房21#、22#，高层折后均价27100元/㎡，洋房折后均价32285元/㎡

2019年3月，11#，折后均价26970元/㎡；

2019年7月，17#，折后均价29381元/㎡

分析：对于项目而言，作为一个大盘，做了高低差设计，在上一轮楼市的高峰期上市，做到了较好的去化，从项目每次开盘的价格也可以看出，楼市的降温。

2017-2018年，高层均价2.8W，2019年均价2.7W，随着持续走低，项目的尾盘优惠可谓更大，当时还以为较低的价格被业主投诉，不过依然抵挡不住后续的优惠。

可以说该项目还没在二手流通之前就已经注定了早期高位购房的已经是亏损。

目前项目二手挂牌也不少，挂牌均价在2.3-2.8W，2022年初成交的一套89平米、中层、单价24883，总价223W。

如果按2.7W的均价计算，总价242W，按二手成交223W，亏损19W。

当然如果再套上，5%的年利率保本公式，以及办证等额外支出，按2018年6月开始计算，4年时间，算上办证支出，按20%利率计算，保本价290W，相当于亏损67W。（计算比较随意，慎做参考）

对于项目而言，融侨操盘，纯商定位，社区成型，距离4、5号线交汇洪塘站，大约700米左右，这里在下一轮规划，还有6号线二期，可以说难得的三线交汇站，当年印象深刻，开盘火热。

虽然优势明显，不过项目的劣势也非常明显，项目地处郭厝里附近，北面妙峰山隔断，同时山上面还有个妙峰山陵园，南面西山隔断，除了隔壁几个老旧社区外，周边都是零零散散的棚户区。

这样的区位，最容易联想的就是淮安，同样被隔断，除了部分江景优势外，就看不到其他配套和预期，而项目的区位，相比淮安而言，地铁加持度较高，但是除了这个没有其他了，两山夹断的区位，注定了难有大的发展。

回到项目本身，划片洪塘中心小学，对口二十九中，是福州垫底的存在。

户型设计上，虽然是近年的新盘，但是高层住宅的户型，比如89平的中户，居然是三房一卫，很明显不如目前主流的三房两卫。

综上，正是由于这些很明显的硬伤存在，让这个当初火热的新盘，在二手市场，不但没有保值，甚至是亏本出售。

等待它的宿命，淮安应该就是最好的写照，这个项目最大的警示除了高位买入之外，区位的发展更值得思考。

项目位于南二环边，规划6栋洋房，主打52-89㎡的刚需户型，共271套，配建了5套保障房。

2019年7月，项目领证上市，备案均价29644，公摊18%，开盘初期，搞出了捆绑精装+车位。

二手情况：目前挂牌有一套52平米，单价30770，总价160W，还有一套精装63平米，单价25000，总价160W。

看到这样的两套挂牌，就能体会到二手市场的挂牌诚意度了，谁是真的卖房，谁是钓凯子。

对于63平米这套，有不少中介刷屏，给出的信息，原值220W，急售160W，含车位+精装。

此时来计算一下，项目备案均价2.96W，64平米，总价190W，很明显是捆绑精装+车位购买的。

按目前的成本计算，亏损60W，按220W的总价计算，首付亏没了。

此时如果在套入保本公式，按2年时间计算，10%幅度，242W保本，相当于带车位的挂牌单价要3.7W。

突然发现那套52平米的挂牌3W，不是钓凯子，也是亏本出。

对于这个项目为何贬值，其实在还未二手的时候就注定了。

因为项目捆绑一段时间，楼市遇冷厉害，就调整了促销模式，当初捆绑车位+精装，变成了不捆绑车位+送精装。

与悦江南一样，遭到了业主的投诉，但是很明显这不能阻止。

当然对于这些装修都能随意赠送的，试着想想成本值多少？

来到二手市场，思考项目的优劣势。

项目的定位非常清晰，小型社区，主打刚需产品，通过高赠送，63平米做三房吸引刚需，加上融侨的品牌效应。

至于劣势也非常明显，项目隔壁就是滞销的水晶榕著，每次提到项目就是奥体三件套，实际影响就不做描述了。

对于目前的区位最大的硬伤在于，虽然是二环边，但是等于一个三无地带。划片齐安小学，等于忽略，周边地铁、商圈都有一定距离，北侧加油站+二环路，南侧齐安村。

说是南二环，不是南二环，说是奥体，不是奥体。

对于项目而言，当初水晶榕著同样备案价3W左右，有了衬托，还能依靠刚需小户型吸引人，如今水晶榕著单价也到了2.4W左右，当初项目220W的总价可以在隔壁购买87平米的三房两卫，而且水晶目前还是去化不佳，可想而知，对于项目而言，二手想要保本基本没有什么希望。

对于项目的贬值，除了自身捆绑上车抬高溢价外，前几年不少新盘都是主打高赠送，以此来拉高单价和总价，但是从目前二手市场表现来看，高赠送的虚拟单价，并没有得到太多认可，比如近期的中海金玺公馆、融信双杭城等。

对于融侨可以说是福州这么多年的代表，不少项目都跑赢了周边项目，得到了很多购房者的认可，比如目前典型的东二环融侨悦城、江滨的融侨悦府等。

近年上市的新盘，也都做到了很好的去化，比如融侨望云、融侨则徐道壹号、融侨星誉等。

只不过对于楼市而言，房企的品牌效应，是真的值钱，还是因为项目本身的优势，加上遇上了楼市周期带来的红利，值得更多的思考。

面对捆绑、火热的新盘，多考虑成本问题，二手市场，买家并不会为当初的捆绑买单。

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