南京石林云城和时代天樾哪个好

谢邀。

这两个项目，一文的看法是根据实际情况去分析，一文仅仅能把目前这两个项目面临的情况和您做一个介绍。

石林云城

先说结论，石林云城是一个典型的刚需楼盘，仅限于：

1、手头确实紧张买房人

2、板桥原居民，想做地缘改善

3、在项目周围\城南范围工作的刚需买房人

在@一文看来，石林云城可取的点是：

1、价格便宜。

应该说，目前在主城范围内，2.5-2.6万元均价的新房，尤其还是低密度洋房，几乎没有。按照最小73平米的户型，200万左右即可搞定一套主城区新房，放眼全是范围也是比较难得的机会。

2、板桥难得的低密度小区。

纵观整个板桥新城，基本都是33层左右的高密度小区，而石林云城依托前期的石林大公园配套的约２0万㎡的滨河公园，十多年来小区景观已经形成，所以无怪乎有中老年群体有在石林云城养老的打算。

（小区实景）

3、准现房看房，实际得房率和品质心里有数。

由于这是一个老盘，社区的配套基本成型，此番再度加推的施工进度较快，虽然交付尚有时日，但是买房人基本可以看到成品（说实话成品也还过得去）后买房，对于经历过板桥坑爹品牌房买房经历的买房人来说，看到现房再付款，心里比较有数。

（小区实拍）

4、距离河西近。

目前有多款交通方案从项目前往河西南，驾车时长均为20分钟以内，理论上来说河西南、河西中部的利好、人流都有可能有机会向石林云城辐射，而石林云城也相应可以（理论上）享受河西配套。

5、琅小分校。

能满足业主“有学上”的要求。

但是，@一文认为以上的优点，每一条对应的都是对本地改善或者城南工作的纯刚需才有价值，而其他项目宣传的卖点，未必如同它所说的这么优势。

1、铁路滋扰，项目周边有两路铁路交汇，就目前而言，现场踩盘还是会觉得会有噪音的滋扰。而后期宁芜铁路一旦改善路线，直接受害程度大大加强的就是——板桥区域，更多的铁路线路从城南城东一带外绕搬迁到板桥，也就是铁路的滋扰基本不可能解决。

2、地铁盘是相对的。虽然石林云城对外宣称是板桥唯一的地铁盘，但是实际上宣传的距离1.3公里的刘村地铁站是直线距离，真正到达该站台还需要乘坐3站公交，只能说在轨交资源极度匮乏的板桥，这是一个勉强到地铁最近的楼盘，但是指望S3会给石林云城带来多大的便捷，应该很难...

3、户型陈旧，功能分布略不合理，且装修标准虚高（虽然我没有证据）

@一文已经注意到，粉丝推给我的介绍石林云城的文章中基本都要提73平米户型，事实上真的去到现场会发现，确实73平米的户型性价比是最高的，而其他的户型，相对比较陈旧，且三房有点勉强。

比如说93平米\106平米户型的三房，北部的小房间显然都很小，如同鸡肋食之无味弃之可惜...

106平米户型

装修宣传为3500元/平米，相信看过的买房人应该有数，只能说装修比较方面难以抽身看装修的朋友而言，有点价值。

4、远离板桥核心商业中心。

虽然目前石林云城均已河西商圈、河西南商务区作为对标的商务区，但是有实际居住经验的朋友应该知道，真正居住板桥，最终的活动场所还是有赖于板桥的商圈，石林云城距离板桥的核心商圈，也就是莲花湖周边，还是比较远的

当然，目前石林云城周边主要以产业为主，周边生活配套和商业配套相对比较欠缺。

5、几乎不存在的倒挂

目前虽然各路大V表示石林大公园的前期二手房已经突破2.8万，所以石林云城有很大的倒挂空间，但是事实上石林大公园的成交一般，且挂牌均价在2.6万左右，并不存在倒挂。

如果投资，考虑到产权缩水十几年，且交房时间较晚，都容易消耗投资效率，更加印证了@一文的观点，投资这并不是一个好项目，而如果是这几个区域工作的朋友来说，显然更加合适买这个房。

时代天樾

时代天樾（现更名为璟悦名邸，下文均以更名后推广名来指代项目）的问题比较好解决

关于璟悦名邸，@一文认为是对比青龙山生态新城的一干项目对比的选择。

青龙山生态新城是@一文之前曾经推荐的板块，原因是作为距离江宁主城区、南京主城区相对较近的板块，具体区位可以见下图：

应该说，如果不是鲤鱼山、青龙山双公墓，按地理位置来看，青龙山卖到3W+绝对没有问题，之前25000+到目前26500左右的均价，背后都是相关部门对鲤鱼山、青龙山这一最大缺陷的定价妥协。

对于刚需买房人而言，250万买扎堆的新房，最新的90多平小三房的户型设计理念，品牌房企房源您的唯一机会就是江宁的青龙山生态新城，如果不愿意在公墓的缺陷上妥协，唯一的对比机会也只有隔壁璟悦名邸，璟悦名邸相对整个青龙山是孤盘，周围环境如下图，直面的周边均为空地，外围是二手车交易市场+众彩物流，这样的定位直接把项目未来的环境定位成了一个中等偏下，外部环境相对杂乱的小区；

是选择周边天花板明显，但是干干净净没有公墓的孤盘璟悦名邸，还是区域内暂时公墓的黑点无法消除，后期却集中了大品牌开发商集中开发的青龙山生态新城板块，这是250万预算，26500均价的买房人，并且就想买新房的朋友最大的内心博弈。就看您最后的选择了。

当然，和石林云城比，显然璟悦名邸更值得选择。

南京江宁上坊房价未来会升吗目前2w5精装，是否值得入手

2019年1月22日，省委常委、市委书记张敬华专题研究城市东部地区规划发展有关工作。他强调系统谋划、加速推动南京东部地区高质量发展，着力建设创新之城、文旅之城、产业之城、生态之城，打造城市转型升级的新增长极。

东部地区包括哪些范围：南京东部地区，即绕城公路和宁杭高速以东、长江以南、宁镇市界以西所围合的区域，面积758平方公里，涉及4个行政区。

从大的规划上来看，上坊是属于东部重点发展的区域内，所以区域后期的配套一定是非常完善的。

江宁其他靠主城近一点的区域内房源单价已接近3万，上坊是精装修产品单价25000，此区域内可开发空间非常大，房源的上升趋势也可想而知。加上此区域的产品基本为刚需，江宁的企业、大学城众多，留下来的人都会有购房的基本需求。