1. 基础设施REITs的定义

我国公募基础设施证券投资基金（以下简称基础设施REITs）是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金资产，通过基础设施资产支持等特殊目的载体持有基础设施项目证券。 基金管理人等主动管理和运营上述基础设施项目并将大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。 根据规定，我国基础设施REITs在证券交易所挂牌交易。

基础设施资产支持证券是指根据《证券公司子公司、基金管理公司资产证券化业务管理规定》等相关规定，以基础设施项目产生的现金流作为还款来源，以基础设施资产为基础设施资产的证券。支持专项规划为载体。 向投资者发行的代表基础设施财产或财产权益份额的证券。 基础设施项目主要包括仓储物流、收费公路、机场港口等交通设施、水、电、热等市政设施以及污染治理、信息网络、工业园区等其他基础设施。

2. 基础设施REITs的意义

基础设施REITs是国际通行的资产配置，具有流动性高、回报相对稳定、安全性强的特点。 可以有效盘活存量资产，填补现有金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提高直接融资比重。 提升资本市场服务实体经济的质量和效率。 短期来看，有利于广泛筹集项目资金、降低债务风险，是稳投资、补短板的有效政策工具； 从长远来看，有利于完善储蓄转化投资机制，降低实体经济杠杆，推动基础设施投融资市场化、规范化。 健康成长。

3、基础设施REITs的结构特征

一是基金80%以上资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部股份； 该基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司的全部股权；

二是基金通过资产支持证券、项目公司等特殊目的载体获得基础设施项目的全部所有权或管理权；

三是基金管理人积极经营管理基础设施项目，主要目的是获得基础设施项目的租金、费用等稳定的现金流；

四是采取封闭式运作，收益分配比例不低于合并基金年度可分配金额的90%。

基础设施 REIT 示例图

4. 基础设施REITs产品特点

基础设施房地产投资信托基金是与股票、债券、基金和衍生品一起上市的证券。 产品具有以下特点：

首先，REITs可以盘活存量资产，提高基础设施资产估值，获得流动性溢价，同时提供增量投资资金，改善债务水平，降低企业杠杆，帮助企业转型“轻资产”运营模式，更好促进资本市场服务实体经济；

其次，REITs产品采用基金年度可分配利润的90%进行分配，分红比例较高。 同时，由于基础设施项目权属清晰、现金流持续稳定、投资回报良好，填补了当前金融产品的空白，丰富了市场。 便利投资者投资流动性较弱的基础设施项目的投资品种；

第三，REITs产品规则透明、健全。 按照公开发行证券的要求，建立了上市审核制度，制定了完整的销售、上市、交易、收购、信息披露、退市等具体业务规则。 基础设施项目可以依托资本市场公开透明的机制，引导财政资金参与实体项目建设，通过资本市场融资实现高质量发展。

五、上海证券交易所私募REITs实践

上交所积极探索实践，初步建立了类型丰富、运行稳定的私募REITs市场。 截至2020年底，上交所私募REITs产品已覆盖公路、仓储物流、产业园区、租赁住房、商业地产等多种房地产类型； 推出首单基础设施私募REITs，以货架型产品、可扩展募集产品等多轮创新在国内市场处于领先地位，为公募REITs试点积累了丰富的实践经验。

此外，上交所基金市场占交易所市场70%以上，品种涵盖股票、债券、黄金、货币等多个资产类别，连接场内与场外，横跨国内及海外市场。 上海证券交易所的ABS资产类型涵盖了应收账款、融资租赁、消费金融、基础设施等基础资产所有主要类别。 发行规模超过3万亿元，市场规模约占交易所市场70%。