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目前片区无已建成地铁，13号线和30号线在建，13号线全线开通运营预计要到2025年6月；30号线预计2024年通车运营。未来从娇子立交站出发，5站可达金融城。后期9号线二期仍在本期报规中，但在政府在土拍信息图已经标注9号线在潘家沟以及白鹭湾站点。

从2006年开始，一直到2016年的“国八条国六条”时代，有三个关键词——4.0高容的城市规划、7090的小户型、大赠送。这三个关键词，就决定了这个时代修建的房子，也就是现在的次新房，除了容积率高之外，套内的赠送面积也很大。

高容积率、刚需时代

卓锦城也是成都知名的千亩大盘，更是城东三圣乡的超级地标。而卓锦城此前的开发商是新加坡盛吉立地产，但盛吉立于2013年4月已被新加坡凯德收购，所以卓锦城在品牌上算是跃位了。目前也是二手房挂牌量最多的小区。

而卓锦城作为板块开拓先驱者，则带来了最好的教育资源。盐道街小学卓锦分校是卓锦城的专属小学，口碑尤佳。学校是当年由卓锦城开发商全额出资2500万修建的。卓锦分校教学引进新加坡先进的教育理念和教学模式。其特色课程是国际理解课程，但对口卓锦城一个小区。

2012年7月19日，绿地集团以底价拿下成都锦江区粮丰村447.69亩地块，成交楼面地价1096元/平米。在低底价的加持下，绿地468公馆（住宅部分）很快售罄，而作为地标的468写字楼则成为锦江区一块伤疤。

2012年7月31日，成都绿地中心奠基开工，绿地468项目命运多舛，不断经历“高度被砍”、“停工”、“烂尾”、“转卖”等传言，期间甚至一度停工。直到2020年6月，因为成都大运会即将开幕，绿地蜀峰468也终于复工，并计划在大运会之前举行灯光秀。随后一年多时间，绿地468飞快长高，并在2021年底，高度达到444.3米，距离封顶，仅差25米，还是最终停工。

因为项目地处龙泉和锦江交界处，目前被老百姓戏称：修好了就是锦江区的地标，修不好就是龙泉驿区的烂尾楼。

2014年1月28日，华熙国际旗下的四川华熙龙禧投资有限公司，以底价1319元/㎡，总价约10亿元摘得锦江区三圣街道粉房堰村253亩地块。而华熙并不以地产闻名，拳头产品则是玻尿酸，后期更是以冠名五棵松体育馆进一步扩大知名度。

作为华熙集团在成都打造的首个城市级综合体，因其总占地面积528亩（包括代建绿地），故取名为华熙·528艺术村。其中，华熙528住宅部分分为7个组团：盈都、悦都、锦都、尚都、玺都、颐都、御都组团。

低地价的优势让华熙地产在多次捂盘中跨越了地产周期，在2016年开盘价格为8500元，在后续2019后曾经开盘两次后，华熙528仿佛沉睡一般，只能成为刚需购房者的“白月光”。

直到22年1月，心心念的华熙艺术村最后一个住宅组团御都才取证，此时取证的价格已经从2016年的8500，变成高不可攀的清水30000，一代神盘在八年跨度中，捂盘捂出了经验，也捂出了金元。

改善时代初期，面积段改善

融创通过收购国嘉地产进入三圣乡板块。融创四海逸家，中国首创纯双层空中别墅社区，获得来自全国主流媒体和购房者的关注，树立了改善型住房的中国榜样。以其高赠送，高得房率闻名成都。锦江区三圣乡的四海逸家一期、二期、三期都在榜单之中。其中，三期的融创四海逸家，更是以成交单价55434.3元/平，高居榜首。

该小区之所以成交单价较高，原因为小区户型赠送面积大，产权面积约97㎡，得房面积可达约215㎡。大套四的宽阔尺度，客厅开间达到了5.1米。

如果说融创、龙湖等首改项目拉开了三圣乡改善时代的帷幕，而2017年德商以10767元/㎡的成交楼面价拿下三圣乡约63亩地块，孵化出产品德商锦江天玺则是板块的点火石，点燃燎原之火。

德商锦江天玺项目占地面积约63亩，物业类型分为大平层和合院，其中大平层有288户，合院有62户。锦江天玺是德商第三代TOP级天玺系升级版的巅峰之作，全落地玻璃幕墙，项目由170-205㎡的大平层和450㎡的中式合院组成，是一个纯高端住宅项目。

锦江天玺精装大平层为全成都最高的精装标准，每平米达到5999元，整体风格采用现代法式的奢华风格，满足现代人的审美。全屋采用国际一线品牌，包括中央空调，地暖，新风，厨卫和厨电。还采用了智能化家居，满足了现代人对智能生活的需求。

而合院无疑是板块内天花板级别的产品，建面约450㎡，5室4厅7卫，共计62套中式合院，中式院子的优雅仪式感与现代透明玻璃交替，减少了古建筑的沉闷感，拿捏得恰到好处。

由德商锦江天玺横空出世后，三圣乡完全摆脱刚需板块之名，后续地块基本都在1.5-2.0容积率，持续在豪宅市场开始发声。

建发天府养云，该项目位于金融城东，锦江区核心腹地生态绿肺旁，占地80余亩，容积率仅1.5，共468套，为白鹭湾住宅F4中面积最大的地块。建发天府养云，作为成都首个“禅境中式”产品，规划了低密洋房、叠拼别墅、以及少量的商业叠院，产品类型丰富，为改善购房者提供了更多的选择。

在80多亩低密生态地块上，建发房产选择了洋房、叠拼等建筑均不超过6层的深改住宅产品。天府养云作为锦江区少有真洋房，多次开盘即清。

锦江九章，由中交地产&锦江统建联合开发，占地约45.7亩，容积率1.5，共246户，全部是别墅产品：11栋190-280㎡的叠拼，以及2栋100-130㎡的商墅。

目前开盘四次，价格26719-36669元/㎡，187-291㎡，总价600万起步。多次开盘即清。

（图：中交统建·锦江九章效果图）

锦江金茂府，占地约56.4亩，成都第二座金茂府。全部为15栋6F纯洋房产品，共计330套。1梯1/2户，主流面积段为165-255㎡的平层，以及400-500㎡的大平层产品。上批次取证价格22843-36931元/㎡，总价500万起。目前共计取证七次，去化近9成。

深投控项目，拿地清水最高限价27400元/㎡，规划为9栋6F洋房产品，产品为洋房，面积段有143㎡、185㎡洋房，以及368~457㎡跃层，楼间距20-23m，楼栋高18.65m，难得的楼间距/楼高>1.0。目前项目共计216套，未取证。平层预计售价460万起。

4.2潘家沟片区

潘家沟片区航拍图（图来源于AUR）

目前潘家沟片区土地整理基本完成，路网还未形成，仅白鹭锦城交房。整个片区开发在初期，未来将持续以林家坝TOD作为土地卖点持续入市。然而片区内陵园成为不利因素，主要集中在潘家沟南片区，目前望山陵园无搬迁信息。

4.3驸马片区豪宅群

作为驸马片区豪宅化先驱者，锦江统建和华发地产统领成都豪宅市场的半壁江山。在土地市场萎靡2020-2022下半年，锦江统建作为平台公司，扮演着稳地价的角色。而华发则作为主要操盘手，导演了这豪宅的盛宴。

华发&锦江统建开发，高价地＋1.5容积率，锦江大院打造出的纯粹三叠拼产品令成都耳目一新。由两个组团组成，分别是崇德，章华，共计462户。比如——中叠也有独立地下空间，这在成都几乎是独一份的存在。锦江大院叠拼独栋化设计以私享“三独立设计”，带给客户私密尊崇居住体验。另外两“独”，分别指向独立入户和独立花园。

从首次取证至今（2021.10-2022.11），成都500-1000万元高总价段叠墅市场中，锦江大院叠墅的备案、认购套数及面积均居大成都首位；同时，也是同期单价3w+叠墅中认购最多的项目。

三圣乡的豪宅快销化，由锦江大院开始引领。

华发&华润&锦江统建开发，项目总占地约109亩整片开发，采用“高层+叠拼”产品方案，北侧规划9栋169-194平的大平层，南侧规划15栋194-224平的三叠产品。

高层外立面采用了大面积LOW-E玻璃与香槟金铝板线条，百亩纯住宅＋起步169㎡的面积段，属于主城区少有纯住宅大盘。目前4次取证，去化八成以上。

华发&锦江统建开发，32亩土地，项目容积率仅1.8，全系规划为洋房产品，纯南北朝向，整个小区只配备了143㎡这一款户型，主力楼间距范围约29-31m，基本每一户看向小区中庭时，都能实现开阔的视野感受。

璞园主打差异化竞争，以更低的总价，更大的楼间距去豪宅市场搏杀，但是市场反响不够强烈，抑或是豪宅基因不够强烈，月均96套/月的成绩看似不错，也是在上渠道的加持下得已成绩。和三圣乡其余开盘即清豪宅快销化的楼盘并没有完全同频。

兴锦生态（平台公司）进行开发，项目占地109亩，主要由4000㎡美学会所——“锦绣美学艺术会所”、环幕大平层、城市合院构成。项目高层10栋、合院13栋、统筹2栋组成。总户数为785户，合院66户，大平层412户，统筹307户。

外立面玻璃幕墙与铝板，少量真石漆装饰，合院均用干挂石材。围合式纯板式大平层（2梯2户）、阵列式排布合院，均为南北朝向；两大组团之间设置6米高差，呈北高南低之势；主力200㎡、300㎡量级的大平层产品，均横厅设计。481㎡起步、最大548㎡的合院，锦江赋无论从户型设计还是户型主力都能看出这个产品的纯粹与高端。

尤其是322㎡户型采用四套房设计（含保姆家政套房），不仅拥有“一户一泳池”、2.6米进深的270°环幕采光阳台，还拥有市面上难得一见的3.6米通透层高，超大纵横多变双厅配中西厨.主视野面宽约15m，阳台进深2.7m，长约6米，宽3米的泳池。这可能是锦江赋最奢壕的一个户型，极具稀缺性。

一户一泳池，是产品的第一大突破

将天际泳池带入豪宅，上一次还是十年前。誉峰的360㎡楼王的“一层一户一泳池”，同样也是极大拔高了豪宅产品的高度，也是受到了市场极力热捧。如果说，十年前成都首次出现带天际泳池的大平层，让人们见识了豪宅的尺度和奢侈。那么，此次锦江赋一户一泳池，面积足足有18㎡大，千万级大平层的出现，已不再是噱头，在成都豪宅战场“卷出”新高度。泳池大平层则是赋予终极改善的新的生活方式，斟一杯红酒，于天际泳池，透过窗，便可以把三圣乡180亩梅香湖盛景尽收眼底。

约51米景观线，空间感超通透

整个户型开间进深比达到了1：1.2，步入屋内的第一感觉，便是敞亮的光线和极目所望的全景观视野。

约154㎡超大LDKG厅，打造超级社交场

面积超过120㎡的巨型端厅，通过动线规划让其社交属性拉满。端厅连接餐厨厅、客厅和泳池，将全家人的日常活动都囊括其中。

三套房设计，双倍的私密度和尊享感

约70㎡的主卧带独立衣帽间和卫浴，大面积开窗，又将视野拉满，处处渗透着生活的精致与奢华。虽然整体面积超过40㎡，但给就寝区的面宽仅4.05m，这个尺度明显与产品定位有落差。

除了以上谈及的322㎡大平层户型，锦江赋还供有稀缺的合院产品。

在城市“限墅令”的当下，建面约548㎡五房两厅五卫的合院，最大赠送面积近390㎡（含地下夹层）则是极致稀缺的存在。总价2388万到2579万，折后一套2100万左右，尽管价格高达2000w，依然受到了市场的追捧。其中珍稀的66套合院，都是独门独院、有天有地有院子，在成都主城区，满足以上两个标准的真院墅可谓绝版。

以建面约481㎡合院为例，这座院子共5房2厅5卫，地上部分约300㎡，地下部分约181.96㎡，赠送面积高达368.40㎡，实得面积849.82㎡。除了赠送极大，三重庭院+五大花园，而且做到了地下室都能采光，-1F全明下沉庭院+首层入户双庭院+3F双露台、“三重庭院”均为赠送。相比一般叠拼产品层高局限，锦江赋在层高上给足了发挥空间。地下室层高约6.5m，地面1-3F的层高也分别有3.6m、3.3m、3.3-4.2m。

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