很多朋友对于520买公墓和万科雨悦光年能不能买不太懂，今天就由小编来为大家分享，希望可以帮助到大家，下面一起来看看吧！

上周万科雨悦光年公开，据说做的不错，今天正好有空，去实地走访了一下。

因为是下班点过去的，自驾体验会比较真实，因为绕城高速油坊桥互通已经通车，所以从绕城开过来，基本上不堵，不过下绕城进入岱山东路的时候车辆比较多，有一小段行使缓慢。

路边有不少项目的指示牌，不导航也可以开到雨悦光年售楼处。

万科雨悦光年的前身是今年520首次双集中土拍的G36地块，楼面价17761元/㎡，毛坯限价30000元/㎡，容积率1.5，地块的隔壁是绿城云栖玫瑰园，一代神盘，从期房卖成现房的典型案例。

万科雨悦光年打造14栋8-11层小高层产品，主力户型有三种：分别是89㎡三室两厅一卫、108㎡三室两厅两卫、125㎡四室两厅两卫，得房率约80%-85%，这个得房率在8-11层的产品里，只能算合格。

万科的户型做的比较有特色，没有采用现在比较流行的动静分离设计，以飞机户型为主，主要是因为一梯两户的原因，电梯井挤占了部分空间，如果做动静分离会导致户型不太方正且客厅不太通透，应该讲户型设计的整体思路，万科是权衡过的。

89㎡三室两厅一卫，三开间朝南，双阳台，卫生间做了干湿分离，南北卧室各有一个大飘窗，因为是小高层，得房率超过了80%，所以各个功能区空间感还不错。

108㎡三室两厅两卫，三开间朝南，也是飞机户型，双阳台，客卫做了干湿分离，主卧套房，尺寸还不错，可以做L型衣帽间，带大飘窗。

这个户型比较奇怪的是客卫放在了门口，而且因为电梯井的原因，次卧的进深被压缩的比较厉害，样板间摆了个圆形餐桌，估计本来想突出空间感，结果很尴尬的发现过道被占了，导致整个动线非常不畅。

125㎡四室两厅两卫，四开间朝南，双阳台，客卫做了干湿分离，主卧套房，带大飘窗，南北次卧都带飘窗，这个户型靠近门口的次卧尽管依然被电梯井挤压，但是由于让开了一个阳台的空间，进深明显扩大，另外还做了一个中西双厨，跟健康城的新悦光年一个造型。

这个户型最大问题，依然是因为尺寸不够，所以餐桌的摆放会影响进出厨房的动线。

装修这块，万科没有给出最终的装标，样板间也只做了一个概念间，只是放风2000-3000元，估计还在试探市场的承受力。因为没有公开装修标准，我也没办法做点评了，但是整体看了一圈，装修细节处理上还不错，也能看出来万科的产品研发体系还是比较完善的。

不过我觉得装修价格上的试探意义不大，因为雨悦光年这个项目，并不是在便宜和贵之间做一个选择，而是在贵和更贵之间做选择，万科的毛坯3w，加上简装3.2w，加上精装包3.4w-3.5w，不过这并没有结束，万科雨悦光年挖了底跃，因为是8-11层的小高层产品，所以这个底跃是个极其坑爹的存在，至少会让标准层均价+2k，也就是说，未来万科雨悦光年要卖到3.6w-3.7w。

万科雨悦光年位于雨花台区“中央科创生活区”，但是他既非中央、也无科创，生活配套也不佳。

严格来说，这边属于岱山保障房片区，岱山保障房片区，是南京最早建设、规模最大的四大保障房片区（另外3个是丁家庄、上坊、花岗），2010年前后启动建设，规划32个地块，其中22个保障房地块，实际居住人口约9w人。

万科雨悦光年位于岱山保障房片区的东侧、戴山山脉西麓，整个小片区以中低密度住宅为主，隔壁的绿城云栖玫瑰园是容积率1.2的洋房产品，926刚被首开拿下的G77地块也是1.2的容积率。

但是这个片区最大的问题是地理环境闭塞、公共配套缺乏。

雨悦光年的公共交通资源相对匮乏。

目前项目周边有在建中的7号线和规划16、S2号线，7号线预计2023年通车，距离项目最近的是西善桥站，直线距离超过2km，S2和16号线都是远期线路，S2依赖于宁芜铁路的搬迁，16号线的最新说法是力争十四五期间动工。

由于区域内人口密集，因此即便未来地铁通车，大概率这两个地铁站也是非常拥挤的。

自驾出行相对友好一些，项目距离绕城高速和宁芜公路都不算远，建议考虑该项目的家庭最好配置一辆车。

教育配套上，目前该项目在雨花外国语小学西善花苑分校和金陵中学岱山分校的施教区内，这两所学校以岱山保障房片区的生源为主，项目北侧有在建中的岱山实验小学（南校区），小学学区仍有悬念。

商业上也以岱山保障房片区的配套商业为主，包括一些底商、农贸市场以及社区商业，大型高端商业可能还需要到河西南或者等待未来世茂璀璨睿湾的配套商业了。

至于一些厌恶性的配套，像公墓、工厂，对这个片区的影响大多是心理层面的，实质性的影响不能说没有，只能说不占据支配地位。

总得来说，雨悦光年所在的这个片区，确实相对较弱，性价比不高。这也是为什么绿城云栖玫瑰园一路从期房卖成现房，哪怕这个项目是绿城精心打造的项目，市场认可度依然比较差。

相比较岱山东部片区而言，岱山北部片区要稍好一些，一方面，岱山北部片区距离城区要近一些，另一方面，教育配套和岱山保障房片区隔开，商业配套要完善一点。

去年的几个项目（都会、世茂、电建），虽然一开始也不好卖，但是后面也逐渐被溢出的刚需家庭接受，基本上去化完毕。

最后说一说万科雨悦光年值不值得买吧。

1、雨悦光年是万科的光年系产品，低密度、小高层，装修标准没定，但是细节做的还不错，户型有小缺陷，但没有大问题，89㎡的起步户型比较友好，能够体现出万科对于市场行情的敏感性，不过由于底跃的存在，导致价格较高，性价比就谈不上了，纯投资建议回避。

2、小高层产品+小户型设计，算是给对于低密度住宅有所追求的刚需家庭提供了一个保底的选择，不过由于周边配套的缺失，依然建议刚需家庭回避。

3、因为旁边是岱山保障房片区，地缘改善需求比较强烈，如果是地缘改善客户，又够不上绿城的大户型，或者希望享受品牌开发商的精装修产品，可以考虑该项目。

关于本次520买公墓和万科雨悦光年能不能买的问题分享到这里就结束了，如果解决了您的问题，我们非常高兴。