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环京楼市曾经是很多人心中的投资圣地，如今却成了难以抹去的隐痛。2017年，环京楼市均价曾经高达3.8万元，但3年过去，降价早已成了主基调，而且一降就是好几年。

说到环京，首先要说说天津。作为超大城市，天津的土地面积为1.1946万km2。光看数据可能体会不到天津有多大，它的面积差不多相当于6个深圳、7个厦门、363个澳门、113个巴黎……

天津不仅地方敞亮，人口也多。2019年，天津常住人口为1561.83万人，相当于23个三亚的人口；其中城镇人口1303.82万人，城镇化率高达83.48%。可能有站友不清楚83.48%算多高。2019年，全国城镇化率仅在60.6%左右，83.48%的城镇化率可以说位居全国前列。

从近3年来看，天津房价目前已经处于低位，9月新房均价为18749元/㎡（下图），与去年3月的反弹期相比跌去不少。

而且值得一提的是，天津库存很高。克而瑞数据显示，截止到今年9月，天津商品住宅广义存量面积已经达到4560.74万平方米，在热点城市中绝对算是存量规模最大的城市之一，相比6倍面积差的重庆还要多出将近一半。目前天津的去化周期已经长达28.2个月，是全国新房去化周期第二长的城市，仅次于大连。

在房子不好卖的困境下，各种诡异事件也冒了头。近日，网传天津宝坻某楼盘因为降价幅度大惹上了是非。这个楼盘位于宝坻城南，属于改善性楼盘。近日，这个楼盘从13000元/㎡直降到8000元/㎡。这下以前的业主不干了，一期业主第一时间找到住建委举报。目前，降价销售的120多套房子都被暂停了网签，无法过户。因为房子降价，该楼盘的售楼处还疑似被查封了。

业主们一顿操作猛如虎，效果确实很惊人。这一方面说明房价下降也是有底线的，另一方面也足以佐证开发商有多难。

在巨量供应的影响下，天津老城区去化周期已经超过50个月。为了卖房，很多房企都拼了。在“金九银十”期间，天津一些房企大幅降价，试图以价换量抢占市场，甚至还有房企出具了“保价协议”，承诺半年之内项目不降价，以此说服购房者尽快上车。

当地一位房产中介透露，天津市场从2019年下半年开始就特别困难，已经有过两三轮全面降价潮，有些去年的标杆项目在今年都开始迈入降价行列，譬如西邻墓地天福陵园的武清区南湖板块。

再加上现在天津土地便宜，今年土拍部分地区溢价率已经低至2%。所以说在土地低溢价率、政策严格、房子供大于求、高城镇化率的多种因素的影响下，天津房价很难再有上涨空间。

环京楼市不仅是天津在降价，2017年至今，除了白沟地区受雄安新区利好有所上涨外，其他地区楼市普遍降价，均价降幅在40%以上。

例如燕郊房子均价从3.8万降到1.8万，大厂房子均价从3.5万降到1.3万，香河房子均价从2.4万降到0.85万，固安房子均价从2.8万降到1.2万，永清房子均价从2.3万降到0.65万，霸州房子均价从1.4万降到0.75万，涿州房子均价从1.8万降到0.85万，宝坻房子均价从2.1万降到0.85万。

这一方面是因为政策严格，住房限购，另一方面是因为当地产业不足，人口流失，支撑不起楼市。所谓人随产业走，有人的地方才有居住需求。

动物园、大红门服装市场在北京疏解时，本来说要把永清作为承接地，当时很多专家分析认为，随着产业落地，可以为永清引入大量人口。可是现在我们发现，动物园市场外迁的地区很多，燕郊有、廊坊有、永清有、天津有、石家庄有、沧州也有，比较分散，没有集中在一个地方形成合力拉动当地楼市。

以前很多人在环京买房，看中的是价格低，可以在环京睡，在北京上班。可是随着北京持续优化人口，很多人都离开北京回老家，或者前往杭州、广州等政策宽松的地区，在环京置业的需求也逐渐减少，环京楼市的房价自然涨不上去。

房价上涨是需要资金推动的，2016年那波房价上涨是普涨，其中有不少投机客在推动。

可是随着房住不炒常态化，北京以及环京是政策的重点执行城市，多地收紧楼市调控。2017年3月，天津“3·31政策”出台，拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的成年单身人士，暂停再次购买天津新建商品住房和二手住房。

9月22日，石家庄在继续加码限购的同时，首次提出在限购区域内(长安区、新华区、裕华区、桥西区及高新技术产业开发区)，家庭拥有2套住房的，5年之内不得上市交易；家庭拥有3套住房的，8年之内不得上市交易。

随着持续高压的调控政策影响，环京楼市已经没有多少盈利空间，于是投机客纷纷离场，很多去了珠三角、长三角。没了投机客，只凭刚需接盘，后果可想而知，环京房价于是剩下一地鸡毛，自由坠落。

现在的环京楼市正在逐步回归理性，只要调控不大幅度放松、产业发展没有强劲利好，房价就没有炒作和大幅上涨的空间。在2017年高点进场环京楼市的购房者，现在普遍是在山顶站岗，后续等待止损，想必也是漫漫无期，对于资金有限的工薪族来说，及早抛售未尝不是一个出路。

对于依然有意在环京置业的刚需来说，现在可以密切关注房价动态，环京房价经过几年的下跌，已经处于合理区间。价格亲民，环境优越，比较适合上班时间不那么严格的打工人购买，或者北漂买一套给父母住，也是值得考虑的一个选择。

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