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最近群友提到位于五四北的融信澜湾，项目是上一场土拍推出的项目，也是定位安商房，今天来聊聊看。

融信澜湾：备案名（融信澜域园），地处：晋安区赤星路西侧

项目规划9栋12层左右的小高层住宅，规划约600户，容积率1.6，主推78，89产品，其中安商房比例高达74%，有意向的购房者需要注意。

2021年5月12日，融信以3.77亿竞得宗地2021-24号，楼面地价8955元/㎡，溢价率4%，商品房指导价2.75W，土地面积：39.47亩，容积率：1.6以下，建筑限高：36米，须配建3.1万平方米安置型商品房，回购均价为15650元/平方。

分析：今年上一场土拍，福州的第一次集中供地，融信拿下了位于五四北的安商房地块，虽然当天土拍不少地块溢价率都到了30%，不过该地块热度相对一半，融信当天拿下了三幅地块，其中两幅位于南二环，成了当天的拿地王。

对于地块而言，其实也是旧地块，2018年推出过，宗地2018-20号，总面积约47.62亩，配建40%的安商房，按照14850元/平均价销售。间隔三年后，地块面积缩小，配建安商房增加，同时安商房的回购价也出现了上涨。

对于地块而言，虽然不算袖珍地块，但是由于地块不规则，开发空间比较一般，不过地块容积率1.6，限高36米，定位低容积率项目，对比不少新盘，硬性条件尚可。从拿地价来看，9K地价对比安商房回购价1.56W，差价近6K，利润空间尚可。

由于地块也设置了指导价，后续的备案价预计在2.75W，当然对于目前五四北的安商房，基本都在做优惠去化，虽然备案价也都在2.7W左右，可以说项目后续备案价没有上涨，不过由于实际售价都低于备案价，所以也没有太多指导意义。

78平米：三房两厅一卫，三开间朝南，主流布局，优势在于78搭配了宽阳台，两种户型的差异在于右侧北面纵深有所较大，对于左侧的户型，三房里面两房都偏小。不过小户型做三房，在五四北的安商房定位里面，对于刚需客源还是有一定吸引力。

89平米：四房两厅两卫，三开间朝南，包心布局，劣势在于餐厅位置比较尴尬，同时阳台较小，优势在于89做四房，在目前市场也不算多见，上一个还是三江口远洋天赋。虽然北面房间也不大，不过小面积做到4房，对于刚需的吸引力也较强。

项目位于五四北西侧，距离1号线过远没有帮助，项目隔壁紧靠工业区，居住体验有一定影响，西侧周边唯一优势就是北面有动物园和森林公园，周末游玩有一定帮助，项目虽然地处五四北，不过后续依靠义北高架即可进入鼓楼区，整体而言，目前区位比较一般。

对于项目而言，地块指导价2.75W，后续备案价预计也会如此，当然实际售价相信也是做优惠，对比目前五四北的新盘价格看看：

1、金地五四领峯：位于斗顶纯商项目，备案均价1.94W，折后均价1.88

2、天空之城：战坂新盘，目前精装优惠价2.5W

3、榕发夏荷郡：战坂混合安商房，优惠价2.2W左右

4、熙悦府：泉头安商房，精装优惠价2.2W

5、融信澜天：复式纯商，当初售价2.7W左右

分析：对于项目而言，目前区位对比战坂并没有优势，从项目的户型定位来看，也是走极限刚需路线，对比目前周边战坂区域的新盘。区域的融信澜天和中庚香开新时代，2019年初左右都以2.7W的价格销售，靠着楼市余热做到了高去化。近年五四北也逐渐冷却，周边混合安商房的备案价虽然没有下跌，不过优惠价也基本在2.1W左右，个别甚至到了2W以下。

对于项目而言，比较有竞争力的应该就算目前在售的五四领峯，两个盘都是定位低容积率的小高层，不同于战坂的高层住宅，居住型更佳，可惜金地位于斗顶，周边配套全无，距离市区也较远，同时还有陵园等不利因素存在，优势在于地价仅7K出头，利润空间较大。

两个项目都是主打70-89的刚需产品，对比而言，该盘区位虽然也不算好，不过距离鼓楼更近，也没有陵园困扰，预计未来售价会在2W以上。

对于项目而言，被融信拿下定位澜系，虽然有鼓楼区的融信澜郡等高价盘存在，但是近期同样位于五四北的融信澜天，三房变一房的倒板闹剧可以说也非常耀眼，由于项目就在附近，可以说对于不少购房者而言，不免会联想到该盘，也一定程度产生排斥心理。

项目位于五四北西侧，优势在于刚需户型尚可，距离鼓楼区不算太远，劣势在于周边配套不足，短期也没有地铁等加持，安商比例较高，对于鼓楼的刚需外溢，可以关注未来的实际优惠价，当然目前看五四北热度也比较一般，建议多评估在考虑出手。

五四北目前整体热度一般，板块主要新盘集中在战坂、泉头，对比而言目前泉头滞销最严重，如果让大家选择，假如该盘实际售价2.2W左右，对比泉头的熙悦府，大家会更青睐哪里？

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